فسخ 15 (خیار رویت و تخلف وصف 6)
3 بازدید
zendegi.office 5 دنبال کننده .Music in this video Song : Pink FlamencoArtist : Doug Maxwell NON-COPYRIGHT from youtube Audio library .8- ضمانت اجرائی جایگزین خیار رویت و تخلف وصف (ماده 410 قانون مدنی) طبق قاعده فقهی ضرر هیچ کس نمی تواند ضرری به شخص دیگر برساند. و فسخ بر مبنای همین قاعده فقهی ضرر تعریف و ایجاد شده و همانند آن در قوانین دیگر کشورها قابل مشاهده نیست. بارزترین هدف فسخ پیشگیری از ورود ضرر و زیان به طرفین قرارداد است. و با توجه به اینکه از دیرباز فقه مبنای رسیدگی به اختلافات طرفین قراردادهای مختلف بوده ، خیارات فسخ به نحوی به شایع ترین مسائل سوءاستفاده احتمالی طرفین در قراردادهای مختلف اشاره دارد. از این جهت یک از مزایای آشنایی با احکام و مسائل فسخ مسدود نمودن محل های سوء استفاده و کلاهبرداری احتمالی توسط هر یک از طرفین قرارداد است. در همین خصوص هدف خیار رویت و تخلف وصف در عقود لازم معوض مغابنه ای تملیکی ، ممانعت از انتقال مالکیت کالا بر خلاف قصد مشترک طرفین قرارداد و متضرر شدن یکی از طرفین قرارداد است. در قراردادهای ملکی بخصوص قرارداد خرید و فروش و قرارداد اجاره املاک ، یکی از شیوه های شایع کلاهبرداری ارائه و نشان دادن ملکی مرغوب به شخص متقاضی مثلاً خریدار و سپس در زمان قرارداد درج مشخصات ملک دیگری بجای ملک بازدید شده است. یا اینکه پس از بازدید و انعقاد قرارداد مبادرت به خارج نمودن منصوبات ملک و تحویل ملک بدون آن منصوبات به خریدار است. در برخی موارد ملکی لوکس در یک منطقه عالی شهر به خریدار نشان داده شده اما در قرارداد مشخصات ملک دیگری در منطقه ای دیگر درج شده است. در چنین مواردی فسخ قرارداد به استناد خیار رویت و تخلف وصف یا خیار تدلیس از جهات مختلفی بسیار دشوار و حتی غیر ممکن است. و چه بسا به علت کاهش ارزش پول ملی و افزایش نرخ تورم و در نتیجه رشد چند برابری قیمت روز ملک ، فسخ قرارداد موجب ضرر و زیان بیشتر نیز باشد. بر این اساس در قراردادهای ملکی اعمال حق فسخ ناشی از خیار رویت و تخلف وصف غالباً با دو مشکل عمده مواجه است : أ . عدم تنظیم صورت جلسه تحویل و تحول جهت اعمال حق فسخ ناشی از خیار رویت و تخلف وصف ، طرف متضرر باید ابتدا اراده خود بر فسخ قرارداد را به وسیله اظهارنامه قضائی با ذکر دلایل به طرف مقابل اعلام کند. چنانچه طرف مقابل دلایل طرف متضرر را پذیرفت که قرارداد فسخ و از بین رفته محسوب خواهد شد. اما اگر طرف مقابل دلایل طرف متضرر را نپذیرد ؛ آنگاه طرف متضرر باید تایید فسخ قرارداد را از محاکم قضائی درخواست کند. و دقیقاً همین جا است که مشکل بروز می کند ، و آن اینکه طرف متضرر باید اثبات کند که ملک مورد معامله با مشخصات و اوصافی خلاف واقع به او معرفی و ارائه شده است. و عدم اثبات این موضوع نه صرفاً به منزله عدم ایجاد خیار رویت و تخلف وصف برای طرف متضرر بوده ، بلکه ضمانت های اجرائی احتمالی دیگر مانند مسئولیت مدنی نیز موثر نخواهد بود. بخصوص اگر طرف متضرر طی قرارداد اقرار کرده باشد که از تمام کم و کیف ملک مورد معامله آگاه شده است. بنابراین در انجام معاملات ملکی ضرورت اجتناب ناپذیر دارد که در بازدید از ملک مورد معامله و مذاکرات ابتدایی به نحو دقیق صورت جلسه تحویل و تحول ، شامل مشخصات و اوصاف ملک مورد معامله با ذکر جزئیات بخصوص آدرس دقیق ملک مورد بازدید تنظیم و به تنفیذ طرفین رسیده و نهایتاً به قرارداد اصلی پیوست گردد. به این ترتیب در آینده طرفین قرارداد نه فقط امکان اثبات خیار رویت و تخلف وصف را خواهند داشت ، بلکه امکان اعمال ضمانت اجرائی احتمالی دیگر از جمله اخذ خسارات وارده نیز ممکن خواهد بود. ب . عدم پیش بینی ضمانت های اجرائی جایگزین در بسیاری موارد به علل مختلف از قبیل افزایش قیمت ملک یا متعهد بودن طرفین قرارداد در قرارداد دیگر نسبت به شخص دیگر ، ضمانت اجرائی خیار رویت و تخلف وصف قابلیت جبران ضرر و زیان وارده به طرف متضرر را نداشته ، و چه بسا فسخ قرارداد خود ضرر بیشتری به همراه داشته باشد. و نظربه اینکه طرف مقابل تعهدی به ایجاد مشخصات و اوصاف ارائه شده در ملک مورد معامله ندارد. هرگونه اقدام جهت الزام طرف مقابل به ایجاد مشخصات و اوصاف یا جبران ضرر وارده مثلاً پرداخت ما به التفاوت ضرر وارده غیر ممکن است. در نتیجه طبق ماده 410 قانون مدنی طرف متضرر یا باید قرارداد را فسخ کند ، یا باید به ناچار ملک مورد معامله را به همان وضعیت که هست بپذیرد. از این جهت در قراردادهای ملکی ضرورت اجتناب ناپذیر دارد که تمامی مشخصات و اوصاف ملک مورد معامله طی صورت جلسه تحویل و تحول با ذکر جزئیات فهرست شده و ضمن قرارداد نسبت به مسئولیت طرفین در خصوص تامین یا جبران ضرر ناشی از مغایرت مشخصات و اوصاف ملک مورد معامله با موارد ذکر شده